نمونه دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی

در شرایطی که بیم از بین رفتن، تغییر یا دشواری دسترسی به دلایل و مدارک ملکی وجود دارد، ثبت دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی، راهکاری قانونی برای حفظ حقوق افراد است. این اقدام پیشگیرانه، به مالکان، وکلا و ذی نفعان اختلافات ملکی کمک می کند تا قبل از طرح دعوای اصلی یا در حین آن، مستندات حیاتی خود را به ثبت برسانند و از تضییع حق جلوگیری کنند.

افرادی که با اختلافات ملکی دست و پنجه نرم می کنند، از جمله مواردی مانند تجاوز به ملک، اختلاف در حدود اربعه، مشکلات مربوط به اسناد مالکیت یا ایرادات فنی در نقشه های ثبتی، به خوبی می دانند که سرعت عمل و دقت در حفظ دلایل، چقدر می تواند در سرنوشت یک پرونده تاثیرگذار باشد. تصور کنید که یک سازه غیرمجاز، به تدریج مرزهای ملک شما را جابجا می کند یا سندی که در اختیار دارید، با واقعیت موجود در محل تفاوت اساسی دارد. در چنین مواقعی، انتظار برای شروع یک دعوای طولانی مدت ممکن است به از بین رفتن نشانه های اصلی یا تغییر وضعیت موجود منجر شود.

اینجاست که نهاد تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی اهمیت خود را نشان می دهد. کارشناس رسمی ثبتی با تخصص و دانش خود می تواند وضعیت موجود را به دقت بررسی، مستندسازی و ثبت کند، تا در آینده، این گزارش به عنوان یک سند معتبر در محاکم قضایی مورد استناد قرار گیرد. چنین اقدامی، نه تنها به حفظ حقوق افراد کمک می کند، بلکه فرآیند دادرسی را نیز تسهیل کرده و از پیچیدگی های آتی می کاهد.

تامین دلیل چیست و چرا به آن نیاز داریم؟

در دنیای حقوقی، جایی که اثبات ادعا نقشی کلیدی در احقاق حقوق افراد ایفا می کند، مفهومی به نام تامین دلیل اهمیت ویژه ای پیدا می کند. تصور کنید که در حال تماشای یک حادثه هستید یا از وضعیت خاصی آگاهی دارید که می تواند در آینده به اثبات حقی کمک کند، اما می دانید که این شواهد ممکن است با گذشت زمان از بین بروند یا تغییر کنند. در چنین شرایطی، قانون گذار راهکاری اندیشیده تا این دلایل ارزشمند حفظ و مستندسازی شوند.

تعریف حقوقی تامین دلیل: بر اساس ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی

تامین دلیل، بر اساس ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، اقدامی است که به اشخاص ذی نفع این امکان را می دهد تا در مواردی که احتمال می دهند استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان، از قبیل تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین، استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری، استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، در آینده متعذر یا متعسر خواهد شد، درخواست تامین آن ها را از مرجع قضایی صالح بنمایند. مقصود از تامین در این موارد، فقط ملاحظه و صورت برداری از اینگونه دلایل است. به بیان ساده تر، تامین دلیل به معنای تثبیت وضع موجود یک دلیل است تا از زوال، تغییر یا دشواری دسترسی به آن در آینده جلوگیری شود.

هدف از تامین دلیل: حفظ دلایل و مدارک از خطر زوال، تغییر یا دشواری دسترسی

هدف اصلی از نهاد تامین دلیل، محافظت از شواهد و مدارکی است که پایه و اساس یک دعوای حقوقی یا دفاع از آن را تشکیل می دهند. در بسیاری از موارد، طبیعت برخی دلایل به گونه ای است که به سرعت دچار تغییر می شوند، از بین می روند یا دسترسی به آن ها دشوار می گردد. برای مثال، ترک خوردگی یک دیوار ناشی از گودبرداری همسایه، تا پیش از تعمیر و بازسازی، باید به دقت ثبت شود تا میزان خسارت وارده قابل اثبات باشد. یا تصادف رانندگی که آثار آن به سرعت از بین می رود و نیاز به صورت برداری فوری از محل حادثه و آسیب های وارده به وسایل نقلیه دارد. تامین دلیل در اینجا مانند ثبت یک عکس فوری از صحنه حادثه است که در آینده به عنوان گواه معتبر استفاده خواهد شد.

زمان درخواست تامین دلیل: قبل از اقامه دعوا یا در حین رسیدگی

انعطاف پذیری در زمان درخواست تامین دلیل، یکی از مزایای مهم این نهاد حقوقی است. اشخاص ذی نفع می توانند درخواست تامین دلیل را هم قبل از اینکه دعوای اصلی خود را مطرح کنند و هم در طول رسیدگی به دعوای اصلی، تقدیم کنند. این امر به خواهان اجازه می دهد تا بدون نگرانی از از بین رفتن دلایل، با آرامش خاطر به جمع آوری سایر مدارک و آماده سازی پرونده خود بپردازد. همچنین، اگر در حین دادرسی نیاز به ثبت یک وضعیت خاص یا جلب نظر کارشناس احساس شود، می توان درخواست تامین دلیل را مطرح نمود.

آثار حقوقی قرار تامین دلیل: صرفاً حفظ دلیل، نه اثبات حق

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه داشت این است که قرار تامین دلیل، به خودی خود، به معنای اثبات حق خواهان یا رد حق خوانده نیست. بلکه این قرار، صرفاً به منظور حفظ و صورت برداری از دلایل صادر می شود. گزارش کارشناس یا صورت برداری انجام شده، در مرحله رسیدگی به دعوای اصلی، به عنوان یکی از دلایل و امارات مورد بررسی قاضی قرار خواهد گرفت و قاضی با توجه به سایر دلایل و قرائن موجود در پرونده، در خصوص اثبات یا عدم اثبات حق تصمیم گیری خواهد کرد. این یعنی تامین دلیل، یک اقدام پشتیبان است که به استحکام موقعیت خواهان در دعوای اصلی کمک می کند، اما به تنهایی حکم نهایی صادر نمی کند.

نقش و اهمیت کارشناس رسمی دادگستری (با تمرکز بر کارشناس ثبتی)

در بسیاری از دعاوی، ماهیت موضوع به گونه ای است که نیاز به تخصص فنی و علمی فراتر از دانش حقوقی دارد. در اینجاست که نقش کارشناسان رسمی دادگستری پررنگ می شود. وقتی صحبت از امور ملکی و اختلافات مربوط به حدود، نقشه ها و اسناد می شود، تخصص کارشناس ثبتی، بی بدیل و حیاتی است. این متخصصان با دانش فنی و قانونی خود، می توانند گره های پیچیده ثبتی را باز کنند و حقایق پنهان را آشکار سازند.

جلب نظر کارشناس در تامین دلیل: در چه مواردی نیاز به کارشناس است؟ (تخصص فنی)

زمانی که دلایل مورد نظر برای تامین، ماهیت فنی یا تخصصی دارند و تشخیص و صورت برداری از آن ها نیازمند دانش ویژه ای فراتر از یک مشاهده ساده است، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ضروری می شود. برای مثال، اگر در یک ساختمان ترک خوردگی هایی مشاهده شده است، تعیین علت و میزان خسارت به یک کارشناس عمران یا ساختمان نیاز دارد. در دعاوی ملکی، جایی که پای مرزها، نقشه ها و تاریخچه ثبتی در میان است، حضور یک کارشناس ثبتی اجتناب ناپذیر است. او می تواند با دقت و تخصص خود، وضعیت موجود را با اسناد ثبتی مطابقت داده و گزارش مستند و فنی تهیه کند که در دادگاه به عنوان یک دلیل معتبر قابل استناد باشد.

معرفی کارشناس ثبتی: تخصص، وظایف و صلاحیت های کارشناس رسمی ثبتی

کارشناس رسمی ثبتی، فردی است که دارای تحصیلات مرتبط و تجربه کافی در زمینه امور ثبتی بوده و پس از گذراندن مراحل قانونی و کسب پروانه از کانون کارشناسان رسمی دادگستری، به عنوان متخصص در این حوزه فعالیت می کند. وظایف و صلاحیت های او در دعاوی ملکی بسیار گسترده و حیاتی است:

* تشخیص حدود و موقعیت املاک: از مهم ترین وظایف کارشناس ثبتی، تعیین دقیق مرزها و موقعیت جغرافیایی یک ملک بر اساس اسناد ثبتی و نقشه های موجود است. این امر در مواردی که اختلاف بر سر تجاوز به ملک یا تعیین حد و مرز وجود دارد، بسیار ضروری است.
* بررسی نقشه های ثبتی و وضع موجود: کارشناس ثبتی قادر است نقشه های ثبتی را با وضعیت فیزیکی و موجود ملک مقایسه کرده و هرگونه عدم تطابق یا مغایرت را شناسایی و گزارش کند.
* تعیین میزان تجاوز یا اشتباهات ثبتی: در صورت وجود تجاوز به ملک یا اشتباه در نقشه های ثبتی، کارشناس ثبتی می تواند میزان دقیق آن را محاسبه و اعلام نماید.
* بررسی اسناد مالکیت از منظر فنی و ثبتی: او می تواند اسناد مالکیت را از جنبه های فنی و ثبتی بررسی کرده و نواقص یا ابهامات احتمالی را مشخص سازد.
* تهیه نقشه UTM: تهیه نقشه های UTM دقیق از املاک، یکی از خدمات مهم کارشناسان ثبتی است که موقعیت دقیق ملک را در سیستم مختصات جهانی نشان می دهد و در دعاوی مربوط به موقعیت ملک یا تعیین مساحت آن، کاربرد فراوان دارد.

به طور کلی، کارشناس ثبتی چشم و گوش متخصص دادگاه در امور پیچیده ملکی است و می تواند با ارائه نظرات کارشناسی مستدل، به قاضی در اتخاذ تصمیم صحیح کمک شایانی نماید.

تفاوت تامین دلیل با جلب کارشناس عمومی و کارشناس ثبتی: تاکید بر تخصص ثبتی در دعاوی ملکی

در حالی که جلب نظر کارشناس در تامین دلیل می تواند برای طیف وسیعی از تخصص ها (مانند کارشناس ساختمان، حسابداری، پزشکی قانونی و غیره) انجام شود، اما در دعاوی مربوط به املاک و مستغلات، تاکید بر کارشناس ثبتی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. یک کارشناس عمومی ممکن است بتواند از یک صحنه خسارت دیده صورت برداری کند، اما تنها کارشناس ثبتی است که می تواند با تکیه بر دانش تخصصی خود در زمینه قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک، نقشه های ثبتی، عملیات تحدید حدود و تفکیک، به طور دقیق به بررسی موضوعاتی چون:

* مغایرت سند مالکیت با وضعیت موجود ملک.
* تعیین و تشخیص صحیح حدود اربعه پلاک های ثبتی.
* بررسی تجاوز به حریم املاک مجاور.
* حل اختلافات ناشی از عدم انطباق نقشه های هوایی با نقشه های ثبتی.
* ارزیابی صحت نقشه های تفکیکی و ساختمانی.

بپردازد. این تخصص عمیق، باعث می شود که گزارش کارشناس ثبتی در دعاوی ملکی، دارای اعتبار و وزن حقوقی بیشتری باشد و به وضوح، ابعاد فنی و پیچیده موضوع را برای قاضی روشن سازد.

انتخاب صحیح نوع کارشناس، می تواند مسیر پرونده را به طور چشمگیری تغییر دهد؛ در دعاوی ملکی، تخصص کارشناس ثبتی، تضمین کننده دقت و اعتبار در مستندسازی حقایق است.

مرجع صالح رسیدگی به دادخواست تامین دلیل (آپدیت 1403)

آگاهی از مرجع قضایی صحیح برای تقدیم دادخواست، یکی از اولین و حیاتی ترین گام ها در هر فرآیند حقوقی است. عدم توجه به این نکته می تواند منجر به اطاله دادرسی و سرگردانی افراد در پیچ و خم های اداری شود. به ویژه در موضوع تامین دلیل، تغییرات قانونی اخیر، نیازمند دقت و آگاهی به روز است.

تغییرات قانونی: توضیح اینکه بر اساس بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۳، صلاحیت رسیدگی به تامین دلیل از شورای حل اختلاف به دادگاه صلح منتقل شده است.

تا پیش از تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۳، رسیدگی به درخواست های تامین دلیل در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داشت. این شوراها، به دلیل ساختار خود، عموماً برای رسیدگی به امور جزئی تر و با سرعت بیشتر طراحی شده بودند. با این حال، قانون گذار با بازنگری در حدود صلاحیت ها، تغییر مهمی را در این زمینه اعمال کرده است.

بر اساس بند ۷ از ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسیده، صلاحیت رسیدگی به «تامین دلیل و معاینه محل» از شوراهای حل اختلاف سلب و به «دادگاه صلح» منتقل شده است. این تغییر، گامی مهم در جهت تخصصی تر کردن و ارتقاء دقت در رسیدگی به این گونه درخواست ها تلقی می شود. دادگاه های صلح، به عنوان بخشی از تشکیلات دادگستری، دارای ساختار و رویه های قضایی رسمی تری هستند و این امر می تواند به افزایش اعتبار و اتقان قرارهای تامین دلیل منجر شود.

اهمیت آگاهی از مرجع صحیح برای جلوگیری از اطاله دادرسی.

آگاهی از این تغییر و تقدیم دادخواست تامین دلیل به مرجع صحیح، یعنی دادگاه صلح، از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر دادخواستی اشتباهاً به شورای حل اختلاف تقدیم شود، شورا پس از بررسی، قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده را به دادگاه صلح ارسال خواهد کرد. این فرآیند، خود مستلزم صرف زمان، انرژی و هزینه های اضافی است و می تواند به تاخیر در حفظ دلایل و در نتیجه، تضییع حقوق ذی نفع منجر شود. در مواردی که تامین دلیل فوری است و هر لحظه تاخیر می تواند به از بین رفتن دلیل منجر شود، این اهمیت دوچندان می گردد. بنابراین، وکلای دادگستری، مشاوران حقوقی و اشخاص حقیقی باید با اطلاع کامل از این تغییر قانونی، دادخواست خود را مستقیماً به دادگاه صلح تقدیم نمایند تا فرآیند به سرعت و بدون موانع اضافی پیش برود.

نحوه تنظیم و ثبت دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، اساس موفقیت در هر اقدام قضایی است. دادخواست تامین دلیل نیز از این قاعده مستثنی نیست. برای آنکه مرجع قضایی (دادگاه صلح) بتواند به درستی به درخواست رسیدگی و قرار تامین دلیل را صادر کند، لازم است اطلاعات مورد نیاز به صورت شفاف و مستدل در دادخواست درج شود. این بخش به تفصیل به محتوای ضروری دادخواست و مراحل ثبت آن می پردازد.

محتوای ضروری دادخواست (ماده ۱۵۱ ق.آ.د.م):

ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، به صراحت، نکات لازم الرعایه در دادخواست تامین دلیل را بیان کرده است. این نکات، راهنمایی برای هر شخصی است که قصد تنظیم چنین دادخواستی را دارد:

* مشخصات خواهان و خوانده (در صورت معلوم بودن):
* خواهان: کسی است که درخواست تامین دلیل را دارد. مشخصات کامل هویتی شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس دقیق و شماره تماس وی باید به دقت درج شود.
* خوانده: طرف مقابل یا کسی که در آینده ممکن است طرف دعوا قرار گیرد. اگر خوانده معلوم باشد (مانند همسایه ای که به ملک تجاوز کرده)، مشخصات کامل وی نیز باید ذکر شود. در مواردی که خوانده معلوم نیست، یا تامین دلیل برای اثبات موضوعی کلی (مثل وضعیت یک ملک قبل از معامله) است که هنوز طرف دعوایی مشخص ندارد، می توان به ذکر بدون خوانده یا با مجهول الهویه بودن خوانده اکتفا کرد، اگرچه رویه دادگاه ها غالباً بر مشخص بودن طرف مقابل است.
* موضوع دعوایی که تامین دلیل برای اثبات آن درخواست می شود:
این بخش باید به وضوح بیان کند که تامین دلیل برای چه منظوری و در راستای اثبات کدام دعوای اصلی (که ممکن است در آینده مطرح شود یا در حال حاضر در حال رسیدگی است) درخواست شده است. برای مثال: تامین دلیل جهت اثبات تجاوز به ملک و تعیین حدود اربعه، تامین دلیل جهت بررسی میزان خسارات وارده به ملک ناشی از گودبرداری غیر اصولی و …
* اوضاع و احوالی که موجب درخواست تامین دلیل شده (شرح کامل علت بیم از بین رفتن دلیل):
این قسمت، قلب دادخواست تامین دلیل است. باید به تفصیل و با جزئیات کامل شرح داده شود که چرا خواهان نگران از بین رفتن، تغییر یا دشواری دسترسی به دلیل مورد نظر است. باید به طور ملموس توضیح داده شود که چه اتفاقی افتاده، چه وضعیتی در حال حاضر وجود دارد و چه عواملی باعث شده تا این وضعیت در معرض خطر باشد. مثلاً: همسایه در حال ساخت و ساز غیرمجاز است و با تخریب دیوار حائل، در حال تجاوز به ملک اینجانب می باشد و هر لحظه ممکن است با اتمام ساخت و ساز، آثار تجاوز از بین برود.
* درخواست جلب نظر کارشناس ثبتی و شرح ضرورت آن:
باید به صراحت درخواست شود که تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی صورت گیرد. سپس، ضرورت این امر نیز باید تشریح شود. برای مثال: نظر به اینکه موضوع مورد درخواست تامین دلیل، کاملاً فنی و ثبتی بوده و نیازمند بررسی دقیق حدود و موقعیت ملک بر اساس نقشه های ثبتی و اسناد مالکیت می باشد، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی برای تشخیص دقیق تجاوز و حدود واقعی ملک، ضروری است.

مراحل ثبت دادخواست:

پس از تنظیم دادخواست با رعایت نکات فوق، مراحل اداری برای ثبت و ارسال آن به مرجع قضایی باید طی شود:

* مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
اولین گام، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. این دفاتر مسئول ثبت و ارسال الکترونیکی دادخواست ها به مراجع قضایی هستند.
* تکمیل فرم های مربوطه:
در این دفاتر، فرم های الکترونیکی مربوط به دادخواست تامین دلیل توسط متصدی تکمیل می شود. اطلاعاتی که قبلاً در متن دادخواست آماده شده، در این فرم ها وارد می گردد.
* پیوست مدارک و مستندات:
کلیه مدارک و مستنداتی که به شرح دادخواست کمک می کنند، باید به صورت اسکن شده و الکترونیکی ضمیمه دادخواست شوند. این مدارک می تواند شامل:
* کپی برابر اصل سند مالکیت ملک.
* تصاویر فوتوگرافی از وضعیت موجود ملک یا خسارات وارده.
* نقشه های موجود (در صورت وجود).
* اظهارنامه های احتمالی ارسالی.
* هر سند یا مدرک دیگری که به روشن شدن موضوع کمک می کند.
* پرداخت هزینه های دادرسی:
هزینه های مربوط به ثبت دادخواست و دادرسی، مطابق تعرفه های قانونی، در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود.

با طی این مراحل، دادخواست به صورت الکترونیکی به دادگاه صلح صالح ارسال می گردد و فرآیند رسیدگی آغاز خواهد شد.

نمونه دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی (اختصاصی و کاربردی)

در این بخش، سه نمونه دادخواست تخصصی برای تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی ارائه می شود. این نمونه ها با در نظر گرفتن سناریوهای رایج در دعاوی ملکی طراحی شده اند تا اشخاص ذی نفع، وکلا و مشاوران حقوقی بتوانند با الگوبرداری از آن ها، دادخواست خود را به دقت تنظیم نمایند. هر نمونه، بر جنبه های خاصی از اختلافات ثبتی تأکید دارد و ضرورت جلب نظر کارشناس ثبتی را به روشنی بیان می کند.

نمونه دادخواست ۱: تامین دلیل برای تجاوز به ملک (با جلب نظر کارشناس ثبتی)

این سناریو یکی از رایج ترین اختلافات ملکی است که در آن همسایه یا شخص دیگری، اقدام به ساخت و ساز یا عملیاتی می کند که وارد حریم ملک مجاور می شود.

خواهان: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس کامل، شماره تماس]
خوانده: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس کامل، شماره تماس (در صورت معلوم بودن)]
خواسته: تامین دلیل جهت تعیین میزان و ابعاد تجاوز به ملک اینجانب به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] توسط خوانده، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی.

دلایل و مستندات:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت به شماره [شماره سند] صفحه [صفحه] دفتر [دفتر] پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی].
2. کپی برابر اصل نقشه ثبتی ملک (در صورت وجود).
3. تصاویر فوتوگرافی از وضعیت فعلی ملک و آثار تجاوز.
4. سایر دلایل و مستندات موجود.

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار ریاست محترم دادگاه صلح می رساند که اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ ملک مسکونی/تجاری به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. متأسفانه، خوانده محترم [نام خوانده]، مالک ملک مجاور به پلاک ثبتی [شماره پلاک مجاور] واقع در [آدرس ملک خوانده]، از تاریخ [تاریخ تخمینی آغاز تجاوز] اقدام به [ذکر اقدامات انجام شده توسط خوانده، مثلاً دیوارکشی، ساخت و ساز، گودبرداری، کاشت درختان یا هر عملی که منجر به تجاوز شده] نموده که این عملیات به وضوح به قسمتی از ملک اینجانب تجاوز کرده است.

با توجه به اینکه این اقدامات به صورت مستمر ادامه دارد و هر لحظه احتمال تغییر وضعیت موجود و از بین رفتن آثار تجاوز می رود و از طرفی، تعیین دقیق حدود و موقعیت ملک و میزان دقیق تجاوز نیازمند دانش تخصصی در زمینه امور ثبتی می باشد، لذا به استناد ماده ۱۴۹ و ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مرجع محترم تقاضا دارم تا با صدور قرار تامین دلیل، دستور فرمایید که با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی، نسبت به موارد زیر اقدام و گزارشی جامع تهیه شود:

1. تعیین دقیق حدود اربعه و مساحت واقعی ملک اینجانب بر اساس سند مالکیت و نقشه های ثبتی.
2. بررسی و تشخیص هرگونه تجاوز به ملک اینجانب توسط خوانده و تعیین دقیق میزان و ابعاد این تجاوز.
3. تعیین موقعیت دقیق ملک اینجانب و ملک خوانده بر روی نقشه UTM.

صدور این قرار و جلب نظر کارشناس، برای طرح دعوای اصلی خلع ید و قلع و قمع بنا و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در آینده، ضروری و حیاتی است.

با تشکر و تجدید احترام
[امضاء خواهان]

نمونه دادخواست ۲: تامین دلیل برای بررسی وضعیت ثبتی و نقشه ای ملک قبل از معامله یا دعوا

گاهی اوقات قبل از اقدام به معامله بزرگ یا حتی شروع یک دعوا، نیاز است تا وضعیت ثبتی و نقشه ای یک ملک به طور دقیق بررسی شود تا از هرگونه ابهام یا مغایرت احتمالی جلوگیری گردد.

خواهان: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس کامل، شماره تماس]
خوانده: [بدون خوانده یا نام طرف مقابل در صورت لزوم، مثال: فروشنده ملک، با مشخصات کامل]
خواسته: تامین دلیل جهت بررسی کامل و دقیق وضعیت ثبتی و نقشه ای ملک به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی]، تطبیق سند مالکیت با وضعیت موجود و نقشه های ثبتی، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی.

دلایل و مستندات:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت یا بنچاق ملک (در صورت وجود).
2. تصاویر فوتوگرافی از ملک.
3. سایر مدارک مربوط به ملک.

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار ریاست محترم دادگاه صلح می رساند که اینجانب [نام خواهان]، به عنوان [مثال: خریدار احتمالی/ذی نفع] ملک به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] واقع در [آدرس کامل ملک]، در حال بررسی وضعیت این ملک می باشم. با توجه به اینکه [شرح علت ابهام یا نگرانی، مثال: متوجه برخی ابهامات در مشخصات ثبتی ملک در سند مالکیت با وضعیت موجود آن شده ام] و از طرفی، صحت و انطباق اسناد با واقعیت موجود برای هرگونه اقدام آتی (مانند خرید، رهن یا طرح دعوا) از اهمیت بالایی برخوردار است، بیم آن می رود که با گذر زمان یا انجام اقدامات احتمالی، این وضعیت تغییر کرده و بررسی دقیق آن دشوار گردد.

با عنایت به ماهیت کاملاً فنی و تخصصی موضوعات ثبتی و نقشه ای، لذا به استناد ماده ۱۴۹ و ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مرجع محترم تقاضا دارم تا با صدور قرار تامین دلیل، دستور فرمایید که با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی، نسبت به موارد زیر اقدام و گزارشی جامع تهیه شود:

1. بررسی کامل و دقیق وضعیت ثبتی ملک بر اساس سند مالکیت و سوابق موجود در اداره ثبت اسناد و املاک.
2. تطبیق ابعاد و حدود اربعه ملک بر اساس نقشه های ثبتی با وضعیت فیزیکی و موجود ملک در محل.
3. تهیه نقشه UTM دقیق از ملک و تعیین مختصات جغرافیایی آن.
4. اعلام هرگونه مغایرت، ابهام یا ایراد فنی و ثبتی موجود در اسناد، نقشه ها یا وضعیت موجود ملک.

این تامین دلیل، جهت تصمیم گیری آگاهانه و جلوگیری از هرگونه تضییع حقوق در آینده، ضروری است.

با تشکر و تجدید احترام
[امضاء خواهان]

نمونه دادخواست ۳: تامین دلیل برای اثبات خسارت وارده به ملک ناشی از گودبرداری همسایه (با جلب نظر کارشناس ثبتی و ساختمان)

در این سناریو، دو تخصص کارشناسی برای پوشش کامل موضوع مورد نیاز است: کارشناس ثبتی برای بررسی مرزها و کارشناس ساختمان برای ارزیابی خسارات.

خواهان: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس کامل، شماره تماس]
خوانده: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس کامل، شماره تماس]
خواسته: تامین دلیل جهت تعیین میزان و علت خسارات وارده به ملک اینجانب به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] ناشی از گودبرداری ملک مجاور توسط خوانده، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته های امور ثبتی و ساختمان.

دلایل و مستندات:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت ملک.
2. تصاویر فوتوگرافی از خسارات وارده و محل گودبرداری.
3. گواهی پایان کار ملک اینجانب (در صورت وجود).
4. سایر دلایل و مستندات موجود.

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار ریاست محترم دادگاه صلح می رساند که اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ ملک مسکونی/تجاری به پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. متأسفانه، خوانده محترم [نام خوانده]، مالک ملک مجاور به پلاک ثبتی [شماره پلاک مجاور] و واقع در [آدرس ملک خوانده]، از تاریخ [تاریخ تخمینی شروع گودبرداری] اقدام به گودبرداری در ملک خود نموده است. این گودبرداری، بدون رعایت اصول فنی و مهندسی و تدابیر ایمنی لازم، منجر به بروز خسارات جدی به ملک اینجانب از قبیل [ذکر انواع خسارات، مثال: ترک خوردگی های عمیق در دیوارها و سقف، ریزش بخشی از نما، نشست ساختمان و غیره] شده است.

با توجه به اینکه خسارات وارده به صورت مستمر در حال گسترش است و بیم از بین رفتن یا تغییر آثار خسارت و همچنین دشواری در تعیین دقیق علت و میزان آن با گذر زمان وجود دارد و از طرفی، تشخیص دقیق علت خسارات و نحوه ارتباط آن با گودبرداری خوانده و ارزیابی ریالی آن، نیازمند دانش تخصصی در رشته های فنی و ثبتی می باشد، لذا به استناد ماده ۱۴۹ و ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مرجع محترم تقاضا دارم تا با صدور قرار تامین دلیل، دستور فرمایید که با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی و همچنین کارشناس رسمی دادگستری در رشته ساختمان (یا عمران)، نسبت به موارد زیر اقدام و گزارشی جامع تهیه شود:

1. بررسی دقیق مرزهای مشترک ملک اینجانب با ملک خوانده بر اساس اسناد ثبتی.
2. بررسی وضعیت فعلی گودبرداری و نحوه اجرای آن.
3. تعیین علت اصلی خسارات وارده به ملک اینجانب و تشخیص اینکه آیا این خسارات ناشی از گودبرداری خوانده بوده است یا خیر.
4. صورت برداری دقیق از تمامی خسارات وارده (شامل ترک خوردگی ها، نشست، ریزش و غیره) به ملک اینجانب.
5. ارزیابی دقیق میزان خسارات وارده و برآورد ریالی آن.

صدور این قرار و جلب نظر کارشناسان متخصص، برای طرح دعوای اصلی مطالبه خسارت در آینده، ضروری و حیاتی است.

با تشکر و تجدید احترام
[امضاء خواهان]

توضیحات تکمیلی برای هر نمونه: نکات مهم در تکمیل، مدارک پیوستی پیشنهادی.

* دقت در جزئیات: در هر یک از نمونه های فوق، بخش شرح دادخواست باید با جزئیات کامل و اختصاصی پرونده شما تکمیل شود. هرچه شرح دقیق تر و مستندتر باشد، رسیدگی به آن سریع تر و کارآمدتر خواهد بود.
* مدارک پیوستی: مدارک پیشنهادی برای هر نمونه، حداقل های لازم هستند. هر مدرک دیگری که می تواند به روشن شدن موضوع کمک کند (مانند قولنامه، مبایعه نامه، پروانه ساخت و ساز، گزارش پلیس یا نیروی انتظامی در برخی موارد، اظهارنامه ارسالی و غیره) باید ضمیمه دادخواست گردد. تمامی مدارک باید به صورت کپی برابر اصل پیوست شوند.
* اطلاعات خوانده: در صورت عدم اطلاع از مشخصات کامل خوانده، باید تلاش کرد تا حد ممکن اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی، شماره ملی یا آدرس او را از مراجع ذی صلاح کسب نمود. در صورت عدم دسترسی کامل، می توان به قید مجهول المکان یا نامعلوم اکتفا کرد، اما این امر می تواند روند ابلاغ را طولانی تر کند.
* امکان درخواست فوری: در مواردی که واقعاً بیم از بین رفتن دلیل به صورت فوری وجود دارد، می توان در پایان خواسته و شرح دادخواست، به صراحت تقاضای اجرای قرار تامین دلیل قبل از ابلاغ به خوانده را مطرح نمود.

نکات تکمیلی و عملی در خصوص تامین دلیل ثبتی

تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی، فرآیندی دقیق و حساس است که رعایت نکات عملی می تواند به موفقیت آن کمک شایانی کند. از آماده سازی مدارک گرفته تا درک هزینه ها و عواقب عدم اقدام به موقع، هر یک از این موارد نقش مهمی در حفظ حقوق افراد ایفا می کنند.

مدارک و مستندات لازم برای پیوست به دادخواست (سند مالکیت، نقشه، تصاویر، اظهارنامه و…)

پیوست کردن مدارک و مستندات کامل و دقیق به دادخواست تامین دلیل، به دادگاه صلح کمک می کند تا تصمیم گیری سریع تر و صحیح تری داشته باشد. این مدارک، گواه ادعای خواهان هستند و پایه و اساس کارشناسی را تشکیل می دهند. مهمترین مدارک شامل:

* سند مالکیت: کپی برابر اصل سند تک برگ یا بنچاق، که مالکیت خواهان بر ملک را اثبات می کند.
* نقشه های ثبتی یا مهندسی: در صورت وجود، نقشه های هوایی، نقشه های UTM یا نقشه های تفکیکی که به تعیین حدود و ابعاد ملک کمک می کنند.
* تصاویر و فیلم ها: عکس ها و فیلم های با کیفیت از وضعیت موجود ملک، خسارات وارده، یا هرگونه عملیاتی که به موضوع تامین دلیل مرتبط است. این تصاویر باید تاریخ دار باشند تا اعتبار بیشتری داشته باشند.
* اظهارنامه ها و مکاتبات: هرگونه اظهارنامه ارسالی به خوانده یا مکاتبات رسمی که نشان دهنده اطلاع رسانی یا اعتراض خواهان به وضعیت موجود باشد.
* گزارشات و مستندات قبلی: در صورت وجود، هرگونه گزارش کارشناسی قبلی (هرچند غیر رسمی)، مجوزهای ساخت و ساز یا هر مدرک رسمی دیگر.
* کپی شناسنامه و کارت ملی: برای احراز هویت خواهان و طرف مقابل (در صورت معلوم بودن).

امکان درخواست تامین دلیل فوری (در صورت لزوم)

در برخی موارد، سرعت عمل در تامین دلیل حیاتی است. تصور کنید یک گودبرداری خطرناک، دیوار ملک شما را به لرزه درآورده و هر لحظه احتمال ریزش وجود دارد. در چنین شرایطی، فرصت انتظار برای طی روال عادی ابلاغ و تعیین وقت کارشناسی وجود ندارد. قانون این امکان را فراهم کرده است که خواهان بتواند در دادخواست خود، به دلیل فوریت امر و بیم از بین رفتن دلیل قبل از ابلاغ، درخواست اجرای قرار تامین دلیل قبل از ابلاغ به خوانده را نماید. دادگاه در صورت احراز فوریت، می تواند بدون اطلاع قبلی به خوانده، دستور تامین دلیل را صادر و کارشناس را اعزام کند. این اقدام، به معنای حفظ سریع دلایل در لحظات حساس است.

هزینه های مربوط به تامین دلیل و دستمزد کارشناس

تامین دلیل، مانند هر اقدام قضایی دیگری، شامل هزینه هایی است که باید توسط خواهان پرداخت شود. این هزینه ها شامل:

* هزینه دادرسی: مبلغی است که بابت ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و رسیدگی در دادگاه صلح دریافت می شود.
* دستمزد کارشناس: اصلی ترین بخش هزینه ها، دستمزد کارشناس رسمی دادگستری است. این دستمزد بر اساس تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری و بسته به پیچیدگی و حجم کار، میزان زمان صرف شده و تخصص مورد نیاز، تعیین می شود. معمولاً در ابتدا، مبلغی به عنوان علی الحساب کارشناسی از خواهان اخذ و به حساب کارشناس واریز می گردد.
* سایر هزینه ها: ممکن است شامل هزینه های رفت و آمد کارشناس یا سایر هزینه های جزئی دیگر باشد.

آگاهی از این هزینه ها و آمادگی برای پرداخت آن ها، از پیش نیازهای تقدیم دادخواست تامین دلیل است.

آثار عدم ثبت تامین دلیل در دعاوی آتی

عدم اقدام به موقع برای تامین دلیل، می تواند عواقب جدی در دعاوی آتی داشته باشد. اگر دلایل و مدارکی که می توانستند به اثبات حق شما کمک کنند، به دلیل زوال، تغییر یا دشواری دسترسی، از بین بروند، ممکن است در دادگاه اصلی با مشکلات جدی در اثبات ادعای خود مواجه شوید. در محاکم قضایی، البینه علی المدعی (بار اثبات دعوا بر عهده مدعی است) یک اصل اساسی است. اگر مدعی نتواند دلایل کافی ارائه کند، ممکن است دعوایش رد شود، حتی اگر در واقع حق با او باشد. بنابراین، تامین دلیل یک گام پیشگیرانه و هوشمندانه است که موقعیت حقوقی شما را در آینده تقویت می کند و از تضییع احتمالی حق جلوگیری به عمل می آورد.

نتیجه گیری

تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبتی، بیش از یک فرآیند حقوقی ساده، یک اقدام استراتژیک و حیاتی در حفظ حقوق ملکی به شمار می رود. در دنیای پیچیده و پرچالش امروز، جایی که اختلافات ملکی به سرعت می توانند به معضلات حقوقی جدی تبدیل شوند، داشتن ابزاری برای تثبیت و مستندسازی حقایق موجود، ارزشی بی بدیل دارد. همانطور که در این مقاله بررسی شد، از لحظه بروز اولین نشانه های تجاوز به ملک تا ابهامات در نقشه های ثبتی یا خسارات ناشی از اقدامات همسایه، کارشناس ثبتی نقش چشم و گوش فنی دادگاه را ایفا می کند و با تخصص خود، گزارشی دقیق و غیرقابل انکار از وضعیت موجود ارائه می دهد.

این اقدام پیشگیرانه، به ذی نفعان اجازه می دهد تا با اطمینان خاطر بیشتری به دنبال احقاق حقوق خود در دعوای اصلی باشند و نگران از بین رفتن دلایل یا تغییر اوضاع و احوال نباشند. با توجه به تغییر مرجع صالح رسیدگی به دادگاه صلح در سال ۱۴۰۳ و نیاز به آگاهی از این تغییرات، اهمیت تنظیم صحیح دادخواست و ارائه مدارک کامل دوچندان می شود.

استفاده از نمونه دادخواست های تخصصی و کاربردی که در این مقاله ارائه شد، می تواند چراغ راهی برای مالکان، وکلا و مشاوران حقوقی باشد تا با دقت و آگاهی کامل، از این نهاد قدرتمند قانونی بهره برداری کنند. در نهایت، باید به یاد داشت که در هر گام از این فرآیند، بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی، می تواند به شما در اتخاذ بهترین تصمیمات و طی موفقیت آمیز مسیر قانونی یاری رساند. این گام کوچک در ابتدا، می تواند از ضررهای بزرگ در آینده جلوگیری کند و پشتوانه محکمی برای حفظ دارایی های ارزشمند شما باشد.